6月 212011
 

外資減價抛售或有骨牌效應

澳門樓市扭轉升值預期幾無懸念,本地投資者謹慎入市,令成交大跌,但樓價暫時仍企硬。而有可能令樓市氣氛進一步轉差的,是外資的進一步撤出,至於環球貨幣政策的走向,長遠亦影響後市。

自政府大手調控樓市見效後,首度有上市公司宣佈出售持有的澳門物業業權。雖然近期有地產商反映,有國外投資者開始為其手中澳門項目尋找買家,但畢竟未獲證實。而上市公司的舉措,除了證實確有外資開始撤出澳門,也令人關注到,到底澳門物業還有多少在外資手上,包括那些一度在推售樓花時,獲得境外資金踴躍認購的熱門樓盤。一旦這些外資開始放售澳門物業,又會產生如何的市場效應?

外資撤出澳門,原因都歸結為一點,對澳門房地產後市預期改變,其中政府調控措施固然是一大關鍵。但其實亦有大環境的影響因素,包括寬鬆貨幣接近尾聲,低息環境有可能結束等等。

正如地產業者所言,雖然上市公司出售澳門物業仍有獲利,但低於市場一二成價格交易,反映了投資者對澳門樓價的評估,有可能成為樓市新的價格指標。雖然有業者認為,一百三十多個單位佔市場交易單位總量有限,估計不會對大市造成影響。倘若以本地地產商近期披露的每月成交數比較,即月成交量由“辣招”前的二千宗跌至二百宗,則一百三十個減價單位已佔月成交量的超過一半,足以影響樓價成交指標。

更重要的還是心理因素。政府出招後,樓市呈現膠着,賣買雙方都在觀望。如果新的樓價指標出現,有可能增加買方的講價籌碼,從而打破賣買雙方的拉鋸。必須考慮的是,近年樓市好景,賣家或有較佳經濟實力堅持不減價,問題是能夠堅持多久。

對於後市走勢,大環境的影響因素必須關注。上市公司減價出售澳門物業,除了政府調控政策,整個區域樓市氣氛開始明顯轉差亦是關鍵因素。尤其刺激澳門樓市的幾個重要的外圍因素都面臨改變,如內地的緊縮貨策令市場流動減少,以及樓市投資氣氛轉差;環球貨幣政策的走緊,有可能令低利率環境走向結束。尤其港澳地區,在內地持續收緊銀根下,港澳資金亦會因為內地企業的融資需求而持續被抽緊,導致港澳利息環境提早結束等等……都是影響房地產後市的不利因素。

至於政府興建的二萬公屋,勢將改變樓市供求狀況,對後市有重大影響。但二萬公屋對買家心理影響較大,相信已經有不少無物業居民疊埋心水等公屋,不急於買樓。

 Posted by at 11:06 上午
6月 152011
 

近月經過澳門政府一系列打擊樓價的措施出台後,成交急跌,但價錢企硬,並沒有預期中的回落。因此現時的氣氛就是觀望,主因是眾多買家希望在一系列政府政策出台後,能有撿便宜貨的機會,希望以一個極筍的價錢入市。

而身為投資者,大部份都把資金投資在遠期樓花上,並沒有供款的壓力,加上他們都是以中長線投資為主,並不至在短抄獲利,加上現今通帳屢創新高,貨幣購買力不斷下降,股票及黃金等投資皆不實在。唯有磚頭最保值,所以大部份業主都不願意降價出售,只是叫價沒有從前這麼積極。

而政府的政策是有助為樓市降溫,始終樓市不斷狂升,買家及用家皆不願意入市,只有在稍為調整及降溫後他們才願意入市。

而政策的目的,是打擊短少獲利的買家,這些買家佔樓市只是一小部份,但對於用家及長線投資者是沒有影響的,長遠仍然會入市的。始終對中國人而言,需要一個安樂窩,而對於投資者,把資金放在磚頭上,也能安心入睡。

而整體而言,本澳經濟及建設係良好的,仍會吸納外來資金,如在歐美市場,經濟仍然疲弱的時候,這些外資會把金錢放在亞洲,在政策出台前,仍然有外資投資澳門,如金峰南岸,壹號湖畔等優質樓盤。

而本澳用家及投資者,預期觀望仍需要數月時間,買家及投資者便會再度入市。

總結,長遠澳門樓價仍然欣欣向榮穩步上揚。

 

利嘉閣張生

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6月 082011
 

遏炒樓 立會緊急程序通過法案

特別印花稅下周二生效

【本報消息】為遏抑過熱炒風,立法會昨以緊急程序通過《關於移轉居住用途不動產的特別印花稅》法案,預計最快下周一刋登政府公報,下周二正式生效。未來一年內轉售的住宅單位須付百分之二十特別印花稅,超過一年但不超過兩年的轉售亦須付百分之十。運輸工務司司長劉仕堯強調,特別印花稅不僅針對房地產市場,更是民生措施,具穩經濟、抑炒風、為居民的複合作用。然而,不少議員認為特別印花稅難打擊以公司名義的炒賣活動,僅針對住宅不全面,應包括舖位、車位。

議員不滿拖太久

行政長官崔世安四月二十日在立法會答問大會上公佈特別印花稅措施,被稱為“最辣招”。經過一個半月時間,立法會接納當局建議,昨以緊急程序審議特別印花稅法案,但有議員不滿當局拖延太久。

劉仕堯引介法案表示,房地產泡沫風險有持續上升的可能,外圍經濟環境變化或致市場逆轉,不但居民蒙受損失,也會衝擊社會,影響民生,須及時推出措施,防患未然。跨部門小組今年四月制訂了多項針對性措施,包括特別印花稅、收緊“樓花”貸款上限、推出規範“樓花”買賣指引及措施、加強打擊逃漏財產移轉印花稅等。

車位舖位應包括

徵收特別印花稅是其中一項重要措施,稅率分兩級,如一年內轉售,稅率為百分之二十;超過一年但不超過兩年轉售,稅率為百分之十。如未就不動產繳納印花稅,且在法律生效後轉售,不論相隔多長時間,一律徵收百分之二十特別印花稅。納稅主體為住宅單位的移轉人即賣方。若透過海外公司持有並移轉住宅單位,相關實體須負連帶責任繳納特別印花稅。

議員關翠杏、何潤生、高天賜等認為,特別印花稅只針對住宅,並不全面,車位、舖位亦應包括其中;徵收期最長兩年對“大炒家”影響不大,冀有其他措施配合,堵塞漏洞。

優先處理住問題

劉仕堯稱,社會最關注居住問題,政府以此優先考慮,制訂特別印花稅,但不代表政府日後不處理車位、舖位。優先處理居住問題,符合社會訴求。若同時處理車位、舖位,恐時間過長。強調當局參考了鄰近地區類似稅項經驗,均主要針對住宅單位,大部分徵收期為兩年。世界經濟多變難以預測,兩年徵收期是長是短難定論,綜合而言適合澳門當前形勢,當局會在兩年後檢討。他指出,在行政長官提出特別印花稅前,當局已開始研究並在四月廿一日公佈了相關原則,其後制訂、深化操作條文,並沒拖延。

質疑斬件售漏稅

特別印花稅法案規定,資產中有不動產或其權利的公司的股東,將其擁有超過八成的公司出資作出的移轉,須繳特別印花稅。議員麥瑞權、李從正、高天賜質疑操作性,如出售股份算不算炒樓?斬件出售股份會否漏稅?財政局副局長容光亮解釋,上述安排依循現行印花稅制度,執行效果良好。當局不想特別印花稅出台阻礙了正常的公司股份轉讓運作,相信一般投資者不會用“斬件賣股份”逃稅。強調公司轉移股份的操作複雜,難以偵測,世界各地稅務部門均面對類似問題,特別印花稅立法主要針對一般性情況。

 Posted by at 11:02 上午
6月 082011
 

新稅加重炒賣成本

繼承離婚配偶及近親移轉可豁免

【本報消息】《關於移轉居住用途不動產的特別印花稅》法律生效後,基本上一至兩年內移轉的住宅單位均須繳納特別印花稅,但繼承、離婚、配偶及近親間的移轉可獲豁免。

運輸工務司司長劉仕堯指出,特別印花稅並非針對自住居民,故最長徵收年期只兩年,且有豁免條文,即向配偶、直系血親或姻親、二親等內的旁系血親或姻親作出的移轉,因離婚、撤銷婚姻或因法院裁判的分產而在配偶之間作出的移轉,因繼承及繼承人之間對遺產的財產作出的移轉,因破產、無償還能力或支付一定金額的執行而由司法判決作出的移轉,因償還債務而向銀行作出的移轉,皆可豁免繳納特別印花稅。

對於法律生效前取得、但尚未繳納印花稅的不動產,法案設過渡性規定。若在法律生效後三十天內結算印花稅,不用繳特別印花稅;在法律生效前已獲二○一一年財政預算案採納、可豁免印花稅的不動產,若在法律生效後三十天內獲財政局發出豁免印花稅證明,同樣不需繳特別印花稅。

劉仕堯強調,特別印花稅是因時制宜的措施,針對現時過熱的炒樓活動,透過加重炒賣成本,遏抑炒風,讓市場回復相對穩定,但不會妨礙市民置業。為打擊偽造或更改文件簽署日期逃避特別印花稅,相關行為適用《刑法典》有關偽造文件的規定,藉此起阻嚇作用。

 Posted by at 10:25 上午
5月 302011
 

中原:舖租升兩成  個別加一半

【澳門日報消息】中原(工商舖)營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明表示,近年澳門商舖價格累升不少,主要集中核心旅遊區。但因商舖供應少、成交量低,故炒風不及香港。今年商舖租金上升了兩成以上,個別升幅更達五成。

澳散戶投資香港

中原(澳門)昨在永利宴會廳舉行香港舖位投資講座。潘志明表示,澳人投資香港物業不多,祇有零星個案。近期香港商舖投資氣氛濃,不少連鎖店及一線街舖租金屢創新高,舖位價格持續上升,吸引投資者購買。由於香港工商舖無額外印花稅,買舖位受政府干預較少,加上中國人買舖觀念強,多用於長線收租。

但他指出,澳門與香港商舖市場迥然不同,香港投資者會快速轉售圖利,澳門則放盤量少、成交量低,炒風不盛。但澳門舖位價值已累升不少,升幅最強在核心旅遊區,零售業務集中,民生商舖升幅緩和。

香港商舖租金主要被連鎖店、奢侈品店搶高,澳門亦水漲船高。○八至○九年經濟較差,有商戶要求業主減租,最近經濟好轉業主上調租金,加上零售業生意有增長,業主加租亦會續租,租金升幅比去年同期增加兩成以上,個別舖位租金加幅一半,視乎舊租約的租金水平。

旺區舖租十多萬

現時賭場周邊商舖多賣奢侈品、電訊產品、高級服飾,人流足、消費強,承租的均是付租能力強的租客,扯高同街的租金,不難看到一兩百呎的舖位月租十多萬。

香港銀行已開始加息,潘志明表示,加息還未到嚴重周期,目前仍是低息環境。港澳元與美元掛鈎,加息壓力不大,可能加四分一厘、兩年內加一厘等,對整體投資意慾打擊有限。商舖買到已不易,加上租金未來亦睇升。

市場由供求調節

對於澳門政府出招調控樓市,市場關注資金轉炒商舖,潘志明認為,澳門商舖供應有限難炒起。他強調,商舖市場應交由供求調節,業主大幅加租,租戶沒生意祇會斷租,已有市場調節機制。

 Posted by at 12:22 下午
5月 302011
 

扭轉預期升值心理  樓市降溫有望

本地樓市降溫跡象越來越明顯,成交減少,樓價無升有降固然是指標之一,更重要的是居民相對淡定和觀望的心態。前期不少居民預期樓價長升長有,爭先恐後趕上車,令本已趨升的樓市持續升溫。如今預期升值心理扭轉,樓市炒風明顯缺少動力,樓價會否大幅調降仍難料,但投資氣氛肯定受壓。

正如一直以來的分析,解決樓市高溫必須多方因素齊備。本地樓市明顯降溫,除了政府持續推出遏抑樓市措施,居民多少開始相信輪候經濟房屋有望,從而減低趕上車意慾外,亦與外圍環境開始轉變有關。

外圍因素,低息環境、通脹及熱錢流入導致炒風熾熱是整個亞洲地區樓市升溫,資產泡沫出現的關鍵。雖然金融海嘯後進入澳門樓市的外資不多,但本地投資者同樣受上述因素影響。如今上述三因素都開始轉變,如低息環境,美國會否推出第三輪貨幣寬鬆政策日內揭曉,但環球大氣氛是傾向收縮貨幣政策,以免持續攀升的通脹拖累全球經濟復甦。故即使美國再推新一輪量化寬鬆政策,中長期利率走升已很明顯。歐洲方面,歐洲央行已經加息,各債台高築歐洲國家壓縮財政亦是大趨勢。

來自西方國家的資金開始減少,新興經濟體本身亦開始緊縮銀根,以中國內地措施最嚴厲,以致港澳地區銀根亦被抽緊。故即使美國短期不加息,港澳地區仍隨時有可能基於資金出路增加而調升貸款利率,這意味着投資房地產的成本會增加,亦意味着樓市上升的動能減少,故樓市成交和價格走低不會是短暫現象。

至於導致樓價高升的本地因素,收入持續提升,增加置業和投資需求是基礎,加上過去幾年供應跟不上需求,尤其中下價樓供應相應減少,樓價攀升和其他政策因素的加持,推動更多置業需求湧向中下價樓,大幅推升樓價。供不應求現象雖然不能在短時間內解決,但在政府不斷重申加快審批私人項目和加建經濟房屋,市場開始慢慢形成樓市供應會增加的心理預期,至少有資格輪候經濟房屋的低收入人士,可以毋須擔心無瓦遮頭。預期供應增加的心理,應該有助減低急於買樓惟恐未來更難上車的心態。

如今餘下的問題是,有可能超越申請經屋資格的人如何解決?其實,這部分需求同樣有觀望的空間,一是觀望低息、熱錢和高通脹環境改變後,樓市和樓價會否進一步降溫;二是觀望經濟房屋政策出台和逐步落實後,私人樓會否因需求減少而隨行就市。

 Posted by at 12:21 下午
5月 302011
 

住宅租盤升溫  買賣交投淡

【澳門日報消息】政府上月宣佈將推出特別印花稅,且下月樓花新指引生效,有地產商表示,近月樓盤交投較首季銳減,市場觀望氣氛濃厚,尋找租盤客人卻增多;亦有地產商表示,近期有買家“劈貨”,但問盤客人減少,生意淡靜。特別印花稅適用年期仍在研究階段,期望政府盡早立法落實,讓買賣雙方及地產業界有明確方向。

氹仔交投較多

有地產代理詹先生表示,自上月特別印花稅政策公佈後,市場處於觀望,放盤及睇樓人數均大幅減少,交投淡靜。去年十二月“劉十招”出台後,居民紛紛趕上樓、換樓,細價樓價格被推高,交投熾熱。近月相比首季簡直“零成交”,較去年同期大跌七成。整體樓價仍企硬,個別單位輕微跌價,講價較容易。

近月租樓較買樓旺盛,尋找租盤客人增多,但租盤仍然緊缺,租金保持上升趨勢,每月都有升幅。氹仔近期有大型酒店開幕,未來仍有工程興建,市場需求大,樓盤買賣相對旺盛。樓價企穩,租盤同樣緊缺,租金持續上升。

另有地產代理李小姐表示,政府宣佈推出特別印花稅後,近期有賣家開始“劈貨”,細單位跌價20%,大單位跌10%。但居民都在觀望衡量,沒有像早前般急於買樓,問盤客人減少,交投淡靜。租務市場依然旺盛,近月細單位租金普遍在四千元水平,有升冇跌。

盡快落實政策

另有小型地產代理歐陽小姐表示,特別印花稅及樓花預售措施公佈後,仍未進入立法程序,一直處於研究階段,特別印花稅適用年期會否延長等仍是未知數,預料法例明確前,買賣雙方都持觀望態度,放盤及睇樓的人數減少。昨日假期亦“大吉”,交投大跌,但樓價就依然企硬。期望政府盡快立法落實樓宇政策,讓買賣雙方及地產業界有明確方向,否則生意難做。

 Posted by at 12:19 下午
5月 192011
 

當局透露家團收入上下限計算方式

經屋呎價千一

【澳門日報消息】立法會第三常設委 員會昨繼續細則性討論《經濟房屋 的建造及出售制度》法案,運輸工 務司司長劉仕堯列席會議,透露收 入上下限,一人家團上限一萬四千 三百八十元、下限六千元;兩人家 團上限二萬八千七百元、下限九千一百元。初步呎價維持 一千一百元。三常會認為,經屋訂價的方法、計算方式尚 有很大的思考空間,或會以法律形式訂明。

兩人下限九千一

三常會昨與劉仕堯、房屋局長譚光民等討論經屋售價及預售制度。政府代表解釋了一千一百元呎價的計算標準,即以兩人家團收入下限九千一百元、七成樓按、二十年貸款年期、百分之五平均年利率、住屋開支佔總收入三成為基礎。經屋呎價較市場每呎平均建造成本六百至八百元為高,因經屋呎價包含了開發成本,即土地、拆遷、平整地基等。

呎價高建造成本

三常會主席鄭志強指出,當局以申請人承擔能力推算訂價的原意雖好,但呎價高於建造成本,居民難以接受,或會質疑政府“賺錢”。有委員指出,市場的建造成本訊息透明、公開,易於計算,應較為居民接受,建議當局撇除開發成本等,只以建造成本為訂價標準。

出現夾層難避免

另有委員指現行經屋法訂明了經屋售價,但新法草案沒相關條件,並建議由行政法規訂定售價。然而,因訂價計算涉及收入限制,須同時加入定期檢討機制或條文,提出可否把基本的訂價原則、標準重新加入法案中,並以法律的形式訂定。政府代表承諾會研究上述建議。

鄭志強認為,法案設收入、資產限制有其理據,購買經屋者必須有一定的購買力及供款能力,勉強而為,將降低購買者的生活質素。不達下限者可申請社屋,但無可避免會出現高不成低不就的“夾心階層”,有關問題須研究。

下周商經屋轉售

他表示,當局以二○○八年的數據計算收入上下限,數據明顯滯後,推算結果未必符合現實情況。再者,現市場以九成樓按、三十年供款期為主,當局卻以七成樓按、二十年供款期為推算基礎,門檻較高,將把大量居民拒諸經屋門外,未來或須較大幅度調整計算標準或方式。

三常會下周一將與政府代表討論經屋的轉售制度。鄭志強表示,轉售制度是新法討論的關鍵部分,牽涉各個方面,若能順利解決,往後的議題討論將更順暢。

 Posted by at 2:56 下午
5月 192011
 

【澳門日報消息】政府代表昨在三常會細則性討論《經濟房屋的建造及出售制度》時透露,經屋預售首期初定為三成。強調經屋預售制度概念與私樓樓花不同。

三常會主席鄭志強指出,政府初步設定經屋預售首期為三成。若以一千一百元呎價計算,四百呎單位售價四十四萬,三成首期即為十三萬二千元,認購者必須證明其有能力支付該筆款項,才能認購該經屋單位。

他 表示,雖然經屋不能炒賣,不會受即將出台的特別印花稅、樓花買賣指引等影響,但只要申請人簽署了經屋預售制度合約,即會受現行相關法律約束,包括價錢、交 樓時間等。當局制訂經屋預售制度原意是讓輪候戶安心,減少怨氣。但三常會憂心經屋預售會涉及延期交樓補償、司法訴訟等問題。有委員建議經屋預售可有別於私 人樓花,先讓申請人選擇單位、落實樓價。三常會基本認同建議的取向,但是否具操作性,須進一步研究。

 Posted by at 2:50 下午
8月 122009
 

       

picture2009 中國房地產(澳門)論壇暨國際房地產融投資洽談會(CREMF2009)在中華人民共和國住房和城鄉建設部和澳門特別行政區政府經濟財政司指導下,世界不動產聯盟和中國房地產研究會特別支持,由中國房地產業協會、廣東省房地產行業協會和澳門地產發展商會主辦,將于2009年9月11日上午11時在澳門旅遊塔會展娛樂中心盛大開幕。

本次論壇在全力打造兩岸四地房地產企業合作平臺的同時,邀約了世界不動產同業廣泛參與,期望把兩岸四地的合作交流融入國際層面並與國際接軌,充分發揮澳門的葡語世界平臺和世界華商橋樑作用,論壇將邀請有關國家政府官員,澳門特別行政區政府領導,中央人民政府駐澳門聯絡辦公室負責官員,世界不動產聯盟的負責人和中國房地產業協會的領導共同主禮盛大開幕式。論壇的演講嘉賓均是國際和國內有權威和代表性的房地產研究專家和行業翹楚,相信透過廣泛和互動的交流,使不動產業界能把握全球新形勢下的房地產新機遇,迎接挑戰,共創高峰。

        本次論壇由盛大開幕式、國際房地產高峰論壇、分論壇和融投資洽談會組成,爲期兩天,以房地產市場在金融風暴之後新的發展格局為主題,深入探討包括房地產市場的協調發展和監管、旅遊房地產市場的發展前景、房地產企業融投資發展趨勢和風險的規避、環保新技術採用與房地產銷售的互動關係和房地產相關上下游產業集群發展的機遇等前沿熱點問題。 屆時將有一千多位中外嘉賓出席。

        2009中國房地產(澳門)論壇是澳門開埠以來首次舉行的房地產國際大型論壇,本次論壇的舉辦必將大大提升澳門的國際形象,對澳門進一步走向國際化起到重要的推動作用。

        2009澳門房地產博覽會將同期舉行

        為配合“2009中國房地產(澳門)論壇暨國際房地產融投資洽談會”順利舉行,為進一步促進粵港澳臺房地產同業的交流合作和澳門房地產業的持續健康發展,在中國房地產業協會和廣東省房地產行業協會支持下,由澳門地產發展商會、珠海市房地產行業協會、香港房地產建築業協進會和臺灣中華兩岸暨國際不動產經貿交易促進會聯合主辦的『2009澳門房地產博覽會』將於今年9月11日至13日在澳門旅遊塔會展娛樂中心二樓會展大廳正式舉行,並於9月11日上午12時舉行開幕禮。

        本次房博會將展示兩岸四地房地產企業和相關金融、服務行業的嶄新面貌和銷售亮點;通過彼此觀摩和借鑒,達到各展所長,拓寬國際視野,強化市場脈絡,增進區域合作,觸發銷售熱點和促進澳門會展業快速發展的目的。房博會將邀請澳門、香港、廣東、臺灣和其他鄰近地區的房地產投資商、房地產大型仲介企業、金融企業、建材環保企業和相關上下游服務企業參展。

        房博會開放時間安排如下:9月11日:12:00-19:00; 9月12日:9:30-19:00; 9月13日: 9:30-18:00。

 Posted by at 4:58 下午